连着两月，杭州限购放宽圈数次刷新，继上月的临平全区后，本月余杭的瓶窑、中泰，萧山的宁围部分（沪昆铁路以东）、闻堰接棒出列（文末附各区放宽限购区域范围及补贴政策）。

(资料图)

一次比一次快，一次比一次频次高、补贴多、靠近主城，大有“农村包围城市”的燎原之势。

一时间，购房者的忧虑和风声四起。闲林放不放？良渚放不放？丁桥会放开吗？类似的问题多得房叔后台也是不堪其扰。

▲运河新城效果图

问这些问题的粉丝典型的分为三类：

一，自然是有心无资格（社保不够又不想买二手）想进场摇该区域新房的购房者；

二，是之前看了限购区的楼盘正观望，担心放松限购增加潜在的竞争者，想着要不要当机立断；

三，一与二及所在板块的业主，都伴随类似的担忧，认为“放松限购”区域代表官方的价值评定，属于板块利空也是楼市整体的又一次遇冷，甚至怀疑杭州楼市全面放开限购。

“哪里难卖松哪里，松了反而不值买。”正成为许多人在当前行情下，抱有的心态。

今日推文，“反着限购买，别墅靠大海”，这样的指导思想合理吗？

首先，是否严格执行限购，其判断依据基于目前的市场表现，防止过热需要限流，有销售压力的则需要“需求侧”托一把，增加销售的流速。

这主要体现的是对市场的精准调控，张弛有度，并不代表官方对板块价值的一种评判，硬要说官方态度，显然最初认定的限购范围和限价高低更能体现。

简单说，原以为某地总卖得好会过热，没想到冷，那就放更多点购买力进来。

实际上，放松限购主要还是为一级市场维持热度，给房企的信号意义更强。以这次放开的闻堰、宁围部分来说——

▲江南科技城区位

这些年分拆盈丰街道、宁围西作未来总部社区、江南科技城再造宁围东的一步步动作来看，说宁围是全杭州剧变最多最大的街道都不过分，而且有拥江、近江之利，基底稳预期高动作大投入多，绝对值得看好；

▲珹曜云府鸟瞰效果图及区位

放松区域将开的珹曜云府，就在耕文路地铁口不远，低于板块其他新盘的精装限价29500元/㎡，主力面积段在100-128㎡，一站拥江、两站江河汇的位置，300w上下的价格，哪怕如今界面差点，完全不至于难卖；

▲叠潮雅庭鸟瞰效果图及双地铁口区位

▲叠潮雅庭鸟瞰效果图及双地铁口区位

同样，闻堰分江边和湘湖两大片，湘湖受容积率的影响低密居多，特型产品流速慢点很正常，但绝不愁卖；

而江边的滨江·叠潮雅庭刚刚售罄，近邻（确认落地）双地铁口、江边、带综合体、滨江造7层洋房开车，滨江区通勤20分钟以内，每次开都是20%上下的中签率，这哪里像不好卖的样子。

限购放松明显是为了维持乃至堆高后续该地区房企的拿地热情，潜台词：这里能卖，再给一把火帮你好卖，后续我要卖地你放心拿，只要产品定位清楚，周转快，不愁。

▲西溪芦苇

那么，限购区域及政策的后续动态，作用于哪？以何节点判断？答：调控粉盘板块，当其围绕的核心红盘板块的市场表现持续走低。

举个例子说，当未科和云城的新房销售情况不乐观，就是良渚、闲林放开的时候了；

同理，申花卖的差，运河新城、勾庄可以放了；钱二难卖了艮北就可以放了......道理如下：

普通市近郊远郊的刚需板块，原本就不同程度的不好卖，只是市场疯狂的时候热闹了一波，该放开早就放开了，谈不上调控；

顶流的板块，例如拥江、望江、申花等等，哪怕在如今的二手房热度、租金倒退潮下，依然是非常稳的选择；

顶流的当下虽不及高点，但只要不大贪心，依然有的赚好出手，这些板块的热和限购关系不大，该拼社保拼社保，没有放开的理由，也没法直接调控导致过热；

▲城北新核心万象城区域效果图

而夹在中间的，前些年定义为“粉盘”板块甚至热点板块，多半是高热时依托“新城蓝图”迅速崛起，围绕着某一中心板块吃外溢红利，是最容易受政策调节又风险小的。

受困于经济和市场下行，勾庄、运河新城、艮北、良渚、三墩北等等粉红板块，次新倒挂在成本层面已经和购买新房相差无几；

看本事卖，小赚一辆车的程度，二手次新的可买性已相当高了。

当中不溜秋的多板块一、二手全面可买，供大于求，买房市场就会追逐住房实在的一面；

要实惠要自用，观望情绪就浓厚，因为有限购的紧箍咒在需求客就这么多，慢慢挑全城看。

▲金都华府，摄影by荆轲

这也没什么，无非新房卖的慢一点，房企努力点在产品上做些努力和创新，也是好事。

但是，不能让观望情绪蔓延到整体，连核心板块的新房热度也下降，那就是战略失策。

以未科为例，近期开盘项目廊内30-40%的中签率，比起前两年的烈火烹油肯定是弱了不少，有经济问题有互联网问题，二手倒挂离最高点也跌了近3成；

这一年，不乏老钱卖了收钱回主城的操作，对一个上升期的新中心来说绝对不是好事，放开学历落户、户型越做越大也都直接作用于“维持产业中心、兼顾高端居住”的定位；

简单说，稳住钱、要更多人、留住有钱人以及他们的预期。

▲阿里云谷园区主楼，摄影by荆轲

缺需求，不能中心直接硬开门，而要吸收周边板块的高端购买力是最温和最有效的，如果这时放开周边的限购，则会让粉盘区域短期激活新房市场，摇不中的部分购房者自然会去价差不大的次新房，让房东形成置换，去往中心板块，保持中心的热度和高预期。

当然，举这个例子只是假设用来说明放开的方向，其他区域也同理。

一言以蔽之，一定是从地方到中央，饭一口一口吃，台阶一步一步下。

▲望江新城新世界效果图

以目前杭州土地市场的热度和新房的销售情况，全城放几无可能，且慢慢放松的范围已靠近主城区了，追逼至此，离坚守不放的底线相信也不远了。

时下如果有购房需求，除了个别板块，大部分区域不得不说已是极宽松的环境，该把握的积极出手。

附各区放宽限购区域范围及补贴政策：

富阳区，全区放宽限购：

1.外地户口有社保即可买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.契税补贴50%；4.企业购房有优惠。

临平区，全区放宽限购：

1.外地户口有社保即可买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.契税补贴：一手住宅补贴50%；非住宅800平方米以上30%补助，2000平方米以上的50%标补助（2023年9月30日前购买）。

钱塘区，全区放宽限购：

1.外地户口有社保即可买房。2.本地户口买2套，无需落户满5年。

临安区，从未限购：

规定时间内（2023年3月15日-2023年7月31日(以网签备案时间为准)），在临安范围内购置总价不超过300万元的一手住宅，给予房屋总价1.5%补贴。

萧山区，除城厢街道、北干街道、盈丰街道以及宁围街道部分区域（沪昆铁路以西区域）以外的所有放宽限购：

1.外地户口有社保即可买房。2.本地户口买2套，无需落户满5年。3.契税补贴：一手住宅补贴50%，非住宅补贴30%（2023年9月30日前购买）。

余杭区，仁和、中泰、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇、瓶窑镇放宽限购：

1.外地户口有社保一个月就可以买房；2.本地户口买2套，无需落户满5年；3.除瓶窑、中泰街道外，买一手房契税补贴：仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇住宅补贴50%，非住宅补贴30%（2023年9月30日前购买）。

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文/一叶编辑/一叶