图源：视觉中国

去年以来，杭州每月自主交易的二手房成交量约为1000~1500套，主要有买卖、赠与、继承、离婚析产等四类情况。

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不过，其实市场上还有一种比较特殊的二手房自主交易，那就是房屋互换，尤其是父母与子女之间房产互换。

最近，杭州人老陈就有这个想法，将自己名下的房产跟儿子名下的房产做一个产权互换，这样做可以省下不少税费。

儿子要谈婚论嫁

老两口想把大房子换给儿子

老陈夫妇目前在杭州主城区有两套房产，一套是市中心的老小区，另一套是位于南星桥板块的大户型，是十多年前买入的，建筑面积140多m²，目前市场价大概900万元左右。对于这套大房子，老陈夫妇还是很喜欢的，小区规模大、绿化好，可以看到江景，而且学区也不错，在二手房市场价格一直很坚挺。

儿子名下目前有一套房子，位于江南岸，是几年前通过摇号买到的新房，建筑面积89m²，如今交付满两年了，市场价大概在600万元左右。不过因为儿子工作在主城区，这套房子一直空置着。如今，儿子到了谈婚论嫁的阶段，房子就成了这个家里经常谈起的话题。

老陈说，一来，儿子在钱塘江北岸上班，平时活动也主要在江北岸，住在江南岸不是很方便；二来，考虑到结婚后会有孩子，江南岸那套房子很快就会不够住。因此最好的方案是在主城区再买一套面积大一点的房子。但是目前儿子还没有登记结婚，属于单身，按照杭州目前的限购政策，已经没有购房资格；而老陈夫妇名下也已经有两套房子，没有多余的“房票”了，无论老陈夫妇还是儿子，想再买房，必须卖掉一套房子。

老陈说，南星桥的那套大户型不舍得卖，市中心那套老小区卖不动，而萧山的房子是没住过的次新房，便宜卖又有点不甘心。老陈起初也想过将南星桥这套房子赠与儿子，但这条路行不通——根据2021年出台的杭州“1·27”楼市新政，受赠人家庭必须符合杭州住房限购政策。

后来，老陈的一位朋友给他出了主意：可以试试房子互换，他身边有过父女两家为了下一代学区房问题而互换房产的案例。

老陈去不动产登记部门和税务部门咨询，不动产登记部门告诉他，目前杭州不动产登记已经实现“市域一体化”，在杭州十区范围内，父母与子女互换房子是可以操作的。

父母与子女房子互换

究竟要缴哪些税

房产“互换”其实是不动产转移登记的情形之一。

办理互换名下房产所需提交的材料主要包括：居民身份证；结婚证、离婚证、人民法院生效裁判文书等法定有效婚姻证件、文书及其他凭据；原不动产权证书原件；互换协议书原件等。

需要注意的是，若互换的不动产存在抵押记录的，应先注销抵押后再办理互换。也就是说，互换的两套房子应该没有贷款。

那么，像老陈家这样父母与子女房子互换，究竟要缴纳哪些税费？

潮新闻记者从杭州税务部门了解到，房子互换过程中，涉及的税费主要有契税、个人所得税、增值税。

其中，契税按照两套房子转让收入的差价的3%来征收，由互换的两套房子中房屋价值较低的一方来缴纳。个人所得税则双方都要缴纳，个税的核定征收方式通常有两种，一种是按照房子转让收入与购入原值之间差额的20%来征收；如果无法提供房子购入原值等凭证，则按照房子转让收入的1%来征收。

增值税的话，如果是家庭名下非唯一房产，需要满5年才免征增值税；如果是家庭名下唯一房产，则满2年即可免征增值税。老陈夫妇和儿子名下的房产分别满足这两个条件，因此他们房子互换，增值税这一块是免征的，只需要缴纳契税和个税。

不过，由于房子互换并不产生实际的房子转让收入，因此房子的计税价格到底按照什么标准来核定呢？税务部门工作人员表示，税务系统里有相关房子的评估价，房子互换双方也可以自己找符合资质要求的评估公司给出房子的价格，税费核定征收按照“就高”原则，两者之间哪个价格高，就按哪个价格来计税。

对于老陈来说，房子互换不但破解了限购情况下他们家房子置换的难题，而且在税费方面，不但省掉了二手房买卖中的相关中介费，而且契税也省了不少。

正常情况下，如果这两套房子按二手房买卖，南星桥这套房子按二套计算，需缴纳总价2%的契税，约18万元，江南岸那套房子需缴纳总价1%的契税，约6万元，两者相加总契税约24万元；而通过互换房产，契税是两套房子差价的3%，也就是9万元左右。

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