前两天，位于杭州未来科技城板块的泰禾杭州院子，一套建筑面积649.49m²、涉特大“套路贷”案件的8-3号排屋，在阿里资产平台司法拍卖，这套评估价9501万元、起拍价约6651万元的房子，不出意外地流拍了。

这套房子即将在5月24日进行二拍，起拍价则降到了约5321万元。

(资料图片)

不过即便起拍价下调，但在业内人士看来，其继续流拍的可能性还是很大，因为，就在5月15日，泰禾杭州院子还有3套因为开发商破差清算而被法拍的房源，其中有一套8-1号房源，跟8-3号为同一幢联排的排屋，建筑面积同样为649.49m²，而这套房子的评估价仅为4792.7万元，起拍价为3834.16万元。

为何同幢同面积的房子，评估价竟然相差近4700万元？！

当年销售备案价，8-1号更高

从透明售房网上可以查到，杭州院子的8幢，是整个小区的楼王，全小区建筑面积最大的4套房子就在这里。之前流拍的8-3号排屋，是当初整个小区总价第二贵的房子，备案总价4656万元，折合单价71692元。而整个小区最贵的房子，正是即将破产清算拍卖的8-1号排屋。该房源当初的备案总价为4851万元，折合单价74692元，这套房子还被开发商做成了样板房。

而根据法拍页面介绍，8-3号排屋主楼总高5层，地下2层，地上3层，带三个车位，目前室内装修为毛坯。

8-1号排屋作为样板房已经精装修，室内装有吊顶，地上一层（设厨房）至三层均设卫生间，房间内为木地板，其他地面为地砖，墙面贴砖；房子设有单独入口通向地下1层和地下2层，负一层设有游泳池和健身房，地下二层有两个车位。

从两套房子的现状情况来看，8-3号排屋的优势主要是有3个车位，而8-1号只带2个车位。但是根据杭州小区车位的行情。通常车位的价格基本在几十万元一个。

而8-1号的优势是带有高档精装修，如果买家要求不是太高，买下后稍微打理调整一下，即可入住，可以省掉几百万的装修费。

有网友感叹，从两套房子的现状来看，显然8-1号条件更好，价值更高，为何评估价却相反，甚至8-1号的评估价比8-3号低了近一半，差价竟高达4700万元之多，“简直离谱”。

法拍房的评估价是怎么来的

那么，法拍房的评估价都是怎么来的呢？业内人士介绍说，目前法拍房的评估价主要有4种确定方式。

一种是与被执行人议价，法拍房上拍前，法院会通知申请执行人、被执行人，将双方约在一起进行协商，确定一个双方都认可的价格；一种是评估公司定价，这也是目前最常见的评估价确认方式；一种是网络询价，目前法院认可的询价平台有阿里、京东、工商银行融e购三个；还有一种是定向询价，定向询价的对象一般是房管部门或其它政府机构。

具体到杭州院子这两套房子，从法拍公告来看，都是由评估公司评估的，一家为甘肃的评估公司，一家为浙江本地的评估公司。

不过，业内人士表示，不同的评估公司，对于房产的评估方式可能会各不相同。评估方法一般分为市场比较法、成本法和收益法三种。

市场比较法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值。这种方法比较直观，可以较为准确地反映房产的市场价值。

收益法是指通过计算法拍房未来的收益来确定其市场价值。这种方法适用于商业用途的房产，如商铺、办公楼等，需要考虑房产的租金收入、折旧、维修等因素。

成本法是指评估师通过计算房产的重建成本和折旧程度，来确定其市场价值。这种方法适用于新建的房产，如新房、别墅等。

除了不同的评估方法导致评估价的差异，影响法拍房评估价的影响因素还有评估时间点不同带来的差异。

像这两套杭州院子法拍房，8-1号是开发商破产清算，已经走了很久的流程，这套房子的评估时间节点是2022年8月18日。而8-3号的评估时间为2023年。时间差带来了一定的房价波动。

上个月，杭州院子也有3套毛坯房源因为开发商破产清算被法拍。其中，建筑面积370.92m²的排屋，评估价为2733万元，最终成交价2698.7万元，单价约7.28万元；建筑面积354.51m²的排屋，评估价2611.7万元，最终成交价3389.36万元，单价为9.56万元。如果取两者的单价中间值8.42万元来计算8-1号排屋，则其市场价应在5500万元左右。

从这个市场行情来看，8-1号排屋的评估价偏低，而8-3号排屋的评估价则是偏高的。

有资深法拍人士表示，8-3号排屋评估价近亿元，这样的总价在杭州可选择性很大，“买九溪玫瑰园、云栖玫瑰园、桃花源这样相对纯粹低密的别墅住区，或是阳光海岸、东方润园这样的沿江顶豪，不是更香吗？”

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