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隐形交易成本下“房东直售”替代中介模式仍需持续完善 实时焦点
2022-12-08 20:36:02 来源:

日前,苏州正式上线全市二手房自主交易平台“苏找房”。自2021年8月杭州率先试水绕开中介、由买卖双方直接交易的“房东直售”模式后,深圳、上海、宁波、徐州等城市接连跟进,几乎每次都能引发一波讨论。不少售房者和购房者认为,此模式能够避免不菲的中介费,从而降低房屋交易成本。


(资料图片仅供参考)

针对买家担心的房源真实性问题,“苏找房”推出房源验真功能,提出真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实业主。所有验真房源都被赋予“苏房码”,相当于有官方“背书”。

不过相比于话题热度,“房东直售”模式并未像热议那样全面铺开。比如,被誉为“首创者”的杭州市二手房交易监管服务平台,“个人挂牌房源”板块在运营一年多以后,挂出的房源不足9000套,在全市10多万套的二手房挂牌总量中,目前占比不到十分之一。

从服务模式上看,相比于传统中介,“房东直售”仍属于第三方平台,求购者根据自身所需,搜索平台照片、区域、面积、属性、是否抵押、卖家联系方式等房源信息,觉得合适即可直接联系房东进行交易。

然而,让求购者与房东形成信息对接,不过是二手房交易的第一步。房屋交易有大量较为复杂的环节,如网签备案、付首付、办房贷、过户、交税、领产证、放贷、款清交房等十几道程序,专业中介机构具有一定的知识和经验,所能提供的服务更便捷高效,房东与求购者所支付的中介费,有相当比例是交易双方为节省时间精力、提升交易效率所支付的费用。

此外,在“房东直售”模式中,政府部门其实扮演了以往房地产中介的服务角色。虽然有试点地区的牵头部门声称,推出个人挂牌功能的本意不是取代中介,而是为无中介撮合的二手房交易提供配套服务。

按照很多人的认知,相关房源信息来自于官方平台,这一交易模式由官方推出,而所有上网房源信息,都是经过官方认证的,一旦出现交易纠纷,就会习惯性寻求相关部门来解决。对于牵头部门而言,随着持续增加的交易量,将面临同步提高的纠纷协调成本。

对于认可官方平台“不负责参与交易”声明的买卖双方而言,则意味着将承受交易纠纷“风险自负’带来的各种后果。缺乏风险兜底机制的平台,往往很难获得大多数人的信任,也就注定了此类”房东直售“模式未能全面铺开。更多房东或求购者宁愿选择多一个中介担保模式,降低交易风险系数。

其实,对于试点地区而言,相关部门未来也会面临挑战。假设一下,如果杭州等试点地区全年10多万套二手房交易全部进驻官方平台,所有房源信息验证都由官方负责,会给相关部门造成人力等成本的大幅度增加。由于这一平台被定义为公益性质,成本大幅增加的话,也会带来运行维护的压力。

综上所述,房地产交易成本是多重因素所构成的,“房东直售”模式避开了中介费,却会带来一些隐形的成本,比如办事成本及事后纠纷处理成本,并且这部分隐形交易成本牵涉到负责平台运转的相关部门、房东和求购者三方,如何合理均摊、厘清各方权责边界仍需探讨,这也是一些人依旧选择传统中介模式的原因。

不过,各地二手房交易监管服务平台等也在不断完善服务,如杭州在移动端“e房通”增设购房资格前置核查、意向合同网签、资金保障服务、按揭贷款服务等功能,引入公证机构承担“信用中介”职能,又接入银行资源,保障贷款流程。

随着官方服务平台不断“打补丁”,并采用移动互联网平台简化流程降低成本,同时引入公证、银行等机构提升服务,未来“房东直售”模式有望提升在房屋交易市场的成交比例,为购房者和售房者在传统中介服务之外,提供更加多样化的选择。

未来,随着政府管理部门以“房屋直售”“一网通办”为代表的公共服务日益完善,也将倒逼更多中介服务机构将业务中心放在供需信息精准匹配、为购房者提供更周到的看房及后续服务上,从而推动房地产服务的专业化提升,方能确保客源。可见,“房东直售”与中介服务互为补充,将让广大购房者享受来自公共服务和市场化服务的双重供给侧改革。

财经评论人 毕舸

编辑 徐超 校对 柳宝庆

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